ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) DAVASI

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) DAVASI

 Miras kalan ev için ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi? Hissedar satmak istemezse ne olur ?

Ortak mülkiyet, bir mal üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkına sahip olduğu hukuki bir ilişkiyi ifade etmektedir. Türk Medeni Kanunu'nda ortak mülkiyet; paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti olmak üzere iki ayrı şekilde düzenlenmiştir. Ortaklık ilişkisinin çeşitli sebeplerle sürdürülemez hale gelmesi durumunda ortaklardan her biri ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilmektedir. Bu talebin yargısal yolla gerçekleştirilmesi ise uygulamada "ortaklığın giderilmesi" veya geleneksel adıyla "izale-i şuyu" davası olarak adlandırılmaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Niteliği

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır ya da taşınmaz mallardaki ortaklık ilişkisinin sona erdirilmesini amaçlayan yenilik doğurucu bir davadır. Davanın amacı, ortakların müşterek mülkiyet ilişkisini sona erdirerek her bir ortağın bağımsız mülkiyet hakkına veya malın satış bedelinden payına kavuşmasını sağlamaktır.

Türk Medeni Kanunu'nun 698 ve devamı maddelerinde düzenlenen bu dava, mülkiyet hakkının doğal bir sonucu olarak kabul edilmekte olup, kural olarak her paydaş ortaklığın giderilmesini talep edebilmektedir.

Davanın Şartları

Ortaklığın giderilmesi davasının açılabilmesi için öncelikle dava konusu mal üzerinde paylı veya elbirliği mülkiyetinin bulunması gerekmektedir. Bunun yanında ortaklardan en az birinin ortaklığın sona erdirilmesi yönünde irade ortaya koyması yeterlidir.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında zorunlu arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir. Bu nedenle arabuluculuk süreci tamamlanmadan açılan davalar dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilmektedir.

Ayrıca davanın tüm paydaşlara yöneltilmesi zorunludur. Ortaklığın giderilmesi davalarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan, eksik hasımla açılan davalarda eksikliğin giderilmesi gerekir. 

Görüldüğü üzere ortaklığın giderilmesi davaları; mülkiyet türünün tespiti, arabuluculuk sürecinin usulüne uygun yürütülmesi, tüm paydaşların davaya dahil edilmesi ve yargılama sürecinde ileri sürülecek talepler bakımından teknik ve usulî özellikler taşımaktadır. Bu nedenle tarafların hak kaybına uğramamaları ve sürecin etkin şekilde yürütülebilmesi adına alanında uzman bir avukattan hukuki destek almaları önem arz etmektedir. 

Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri

1. Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Kanun koyucu öncelikle aynen taksimi esas kabul etmiştir. Aynen taksim, ortaklığa konu malın fiziksel ve hukuki olarak bölünerek paydaşlara payları oranında tahsis edilmesidir.

Ancak aynen taksime karar verilebilmesi için;

• Taşınmazın bölünmesinin imar mevzuatına uygun olması,

• Bölünme sonucunda taşınmazın ekonomik değerinin önemli ölçüde azalmaması,

• Fiilen ve hukuken bölünmeye elverişli olması

gerekmektedir.

Hissesini Satmak İstemeyen Paydaşın Hukuki İmkanları

Ortaklığın giderilmesi davalarında uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri, paydaşlardan bir veya birkaçının taşınmazdaki hissesini satmak istememesidir. Ancak Türk hukukunda ortaklığın devamına zorlanma ilkesi bulunmadığından, her paydaş kural olarak ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir.

Bununla birlikte hissesini satmak istemeyen paydaşın bazı hukuki imkanları mevcuttur. Bunların başında aynen taksim talebi gelmektedir. Aynen taksim, ortak mülkiyete konu taşınmazın fiziki olarak bölünerek her paydaşa bağımsız bir bölüm tahsis edilmesi suretiyle ortaklığın sona erdirilmesidir. Mahkeme, aynen taksimin mümkün olup olmadığını değerlendirirken taşınmazın niteliğini, imar mevzuatını, ekonomik değerini ve bölünme sonrasında bağımsız kullanım imkanını dikkate almaktadır.

Özellikle arsa ve tarla niteliğindeki taşınmazlarda aynen taksim daha kolay uygulanabilirken, bağımsız bölüm niteliğindeki konut ve işyerlerinde çoğu zaman satış suretiyle ortaklığın giderilmesi yoluna gidilmektedir.

Aynen taksim konusunda bilirkişi raporları büyük önem taşımaktadır. Bilirkişi raporunda taşınmazın aynen bölünemeyeceği yönünde görüş bildirilmiş olsa dahi tarafların bu rapora itiraz etme hakları bulunmaktadır. Taraflar, taşınmazın fiilen bölünebilir olduğunu, imar mevzuatı bakımından engel bulunmadığını ve bölünmenin değer kaybına yol açmayacağını ileri sürerek yeniden inceleme yapılmasını talep edebilirler.

Diğer taraftan, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde paydaşların taşınmazı satın alma konusunda kanundan doğan özel bir öncelik hakları bulunmamaktadır. Ancak paydaşlar da üçüncü kişiler gibi ihaleye katılarak taşınmazı satın alabilirler. Ayrıca tüm paydaşların rızası bulunması halinde satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına karar verilmesi de mümkündür.

Sonuç olarak, hissesini satmak istemeyen paydaşın en önemli hukuki dayanağı aynen taksim talebidir. Bu nedenle davanın başından itibaren teknik ve hukuki değerlendirmelerin dikkatle yapılması, bilirkişi raporlarının etkin şekilde incelenmesi ve gerekli itirazların süresinde ileri sürülmesi büyük önem taşımaktadır.

 

2. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olmadığı veya bölünme halinde değer kaybı yaşanacağı durumlarda mahkeme satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir.

Satış, açık artırma yoluyla gerçekleştirilir. Elde edilen bedel, yargılama giderleri ve satış masrafları düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Taşınmazlara ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Taşınır mallarda ise genel yetki kuralları uygulanmaktadır.

Muhdesat Sorunu

Uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri muhdesatın aidiyetidir. Muhdesat; ortak taşınmaz üzerinde paydaşlardan birinin emek ve sermayesiyle meydana getirdiği yapı veya eklentileri ifade etmektedir.

Muhdesatın kime ait olduğu hususunda uyuşmazlık bulunması halinde mahkeme öncelikle bu sorunun çözümünü bekletici mesele yapmaktadır. Muhdesatın belirli bir paydaşa ait olduğunun tespit edilmesi halinde satış bedelinin dağıtımında bu durum dikkate alınmaktadır.

Zamanaşımı ve Feragat

Ortaklığın giderilmesi davası ayni hakka dayandığından herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Ortaklık devam ettiği sürece her zaman dava açılması mümkündür.

Bunun yanında dava çift taraflı nitelik taşıdığından davacının tek taraflı feragati davayı sona erdirmemektedir. Diğer paydaşların davaya devam etmek istemeleri halinde yargılamaya devam olunur.

 

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası, mülkiyet hakkının korunması ve ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesi bakımından Türk hukukunda önemli bir yere sahiptir. Özellikle miras ortaklıklarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda sıklıkla başvurulan bu dava türü, aynen taksim veya satış suretiyle ortaklığın sona erdirilmesini sağlamaktadır. Davanın açılmasından önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması, tüm paydaşların davaya dahil edilmesi ve taşınmazın aynen taksime uygun olup olmadığının değerlendirilmesi, davanın sağlıklı şekilde sonuçlanabilmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Bu nedenle tarafların hak kaybına uğramamaları ve sürecin etkin şekilde yürütülebilmesi adına alanında uzman bir avukattan hukuki destek almaları önem arz etmektedir.